お知らせ

「遺言とは」個人が遺した最終の意思（単独行為）です。

生前（生きている間）に、相続人や相続人以外に財産の分配を決めて、それを書類として遺し法的に証明す

るものです。遺産分割協議よりも「遺言」が優先致します。

※「遺言」を遺すことは、後に遺された相続人に迷惑をかけない大切な行為です！

どうしても、「難しい」イメージがあり、自分で書く、押印する等法律上有効に書くためには

①内容をどのように書けば、法律上無効にならないのか？

②もし特定の人に財産を相続させる（遺贈する）と決めたときに、その方が自分よりも先に亡くなってしま

った場合はどうなるのか？

③遺言者が亡くなるまでに離婚してしまったとき（配偶者など）に、特定の財産を相続させる内容を書いて

いた時は、どうなるのでしょうか？

などなど、疑問は尽きません。

これはあくまで一例です。

とりあえずここで上記の＜回答＞を示しておきます。

①自筆証書遺言は、必ず自筆ですが、公正証書遺言は、公証人が遺言書を、遺言通り作成してくれます。

　極端な話、「私のすべての土地建物を〇〇に相続させる」だけでも法律上は有効です。

　相続人の時は「相続させる」という文言を、相続人以外の時は、原則として「遺贈する」という言葉を使

　用します。

　但し、他の財産があるときは「不動産以外のすべての動産」は〇〇に相続させる又は遺贈することを書い

　ておきましょう。そうしないと、あとから出てきた財産は、遺産分割協議の対象となり複雑化してきま

　す。野原周一事務所では、「公正証書遺言」をお勧めしています（法律上問題ありませんので）

②特定遺贈は、受遺者がなくなった段階で無効となります。遺言の内容が実現できないわけですから。

　但し、亡くなるまでに遺言書を書き直せば良いです。

③同様に配偶者と離婚したときは、その方は相続人でなくなりますので、②と同じく遺言は無効になりま

　す。但し、亡くなるまでに遺言書を書き直せば良いです。

遺言には様々なパターンがありますので、是非、専門家にご相談ください。

行政書士野原周一事務所

電話：079-495-3254

携帯：090-6248-9855

mail：info@nohara-office.com

次の①及び②の地域は、原則として「農地転用許可」が受けられない土地となります。

但し、③の「第2種農地」「第3種農地」を除きます（許可を受けることが可能です）。

①農業振興地域＜農業振興法＞

　長期にわたり総合的に農業振興を図る地域です。

　この農業振興地域除外の申請は、非常に困難であるばかりではなく、原則、年１回の審査しか行われず、

許可申請まで１年～１年半をかけての長期のものになります。

②農用地区域＜農業振興法＞

　市町村の農業地域整備計画で定められる地域です。

　農業上の利用を図るべき地域です。※転用禁止となっています。

＜農地法＞許可権者⇒都道府県知事、農業委員会

　（面積４Ha超は農林水産大臣と協議）

③　A　原則不許可の「第1種農地」⇒原則不許可

　　・集団農地

　　・土地改良事業対象農地など

　B「第2種農地」⇒Cに立地困難な場合に許可される。

　　・土地改良事業の対象となっていない小集団の生産能力の低い農地など

　C「第3種農地」⇒原則許可される

　　・市街地にある農地など⇒原則、許可されます。

④市街化区域内農地⇒届出制で農地転用が可能です。

＜重要＞転用目的がどれほどはっきりしているか？がポイントとなります。

         この点が行政書士とお客様が一緒にお考えする重要な点です！

どうこの目的を申請書に記載するのか、農地転用許可（知事、農業委員会）が下りるポイントになります。

例：農地を転用して、その上に建物を建てたい（立て替えたい）

　・今の家が築50年を経過しており、耐久性も十分でなく老築化も進んでいることから、震災などにより

　　倒壊の可能性がある。

　・他の候補地がない（例えば申請地近隣の農地についても農地として利用中など）。

　　⇒代替地の検討という作業を行う。

　・従って例えば隣接している土地を使用し、建て替えをしたい。

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「農地を宅地化する」には「農地転用許可申請」以外にも様々な工事費用がかかるので、主なものをお伝え

しておきます。

＜主な工事費用＞

①整地、造成工事の費用

　・地面を平らにする整地作業が必要となります。

　・傾斜地の場合は、造成工事も必要となります。

　・これらは、面積や土地の状態によっても様々ですが、数十万円～数百万円かかることが多いです。

②地盤改良と盛土工事

　・農地の地盤が軟弱と判断された場合は、地盤改良工事が必要です。

　・農地が平地より低い（一般）場合は、盛土工事が必要となります。

　・これも土地の状態によっても様々ですが、数十万円～数百万円かかることが多いです。

③インフラ整備（上下水道、電気）

　・農地の場合は、一般的に上下水道、電気はありませんので、新たに引き込む工事が必要です。

　・これも最寄りの本管からの距離によっても様々ですが、数十万円～数百万円かかることが多いです。

④樹木の伐採と処理にかかる費用

　・農地については、樹木が生えていることが多く、その伐採と処理費用がかかる場合があります。

　　伐採本数や、木の大きさによっても費用は異なります。

＜追加情報＞

　農地を宅地化すると、原則として固定資産税が約6倍に跳ね上がりますので、宅地に転用後すぐに住宅を

　建てて住むことで　固定資産税の特例（最大1/6に軽減）を受けることができます。

　これにより、長期的な税負担を防ぐことができます。

　尚、農地転用の変更許可申請⇒行政書士、地目変更の登記⇒司法書士が行います。

　分筆登記などがある場合⇒土地家屋調査士が行います。

　いずれにしても、農地を宅地化するのには、時間と費用が結構かかりますので、事前の計画をしっかりと

　専門家と相談し進めることが重要と考えます。

◆行政書士野原周一事務所

　電話：079-495-3254

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「非農地証明制度」というのは、

登記簿上の地目が農地（例：田、畑）で、現況が農地ではない（例：宅地）土地について、一定の条件を満た

している場合は、農地ではない証明を申請することができる制度のことです。

＜対象となる土地の条件＞

①対象土地の全体が非農地となってから20年以上が経過し、農地への復旧が著しく困難であること

②農地法による違反転用処分の対象となった土地ではないこと

③農業振興整備に関する法律に定める「農用地区域内」の土地ではないこと

＜申請書類の注意点＞

20年以上農地でないことを確認できることを証明する書類が必要です。

行政書士野原周一

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「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作

又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいいます。

＜補足＞

■農地法で規制するのは、農地及び採草放牧地

※これらは事実状態で判断され、登記簿上の地目は関係ない

　例えば、登記簿上「宅地」であるが現況が田や畑は→「農地」として判断される

※土地の一時的な状態では判断しない

※家庭菜園は農地ではない

■都市計画区域と区域区分

〇「市街化区域」

優先的かつ計画的に市街化を進める区域

具体的には、「すでに市街地を形成している区域」、「概ね10年以内に計画的に市街化を図るべき区域」

によって構成されている。

〇「市街化調整区域」

市街化区域とは反対に、市街化を抑制する区域→農地を保全していく区域

この区域は、開発行為は原則として抑制され、都市の整備

も原則として行われない。

〇「非線引き区域」

市街化区域でも市街化調整区域でもない都市計画区域のこと

法律上は、「区域区分が定められていない都市計画区域」という。

※農業振興地域の整備に関する法律（農振法）

　→優良な土地を保全するための法律

「青地（あおぢ）」→「農用地区域内農地」のこと

　今後10年以上にわたり農業利用を確保するため、農地外の利用を厳しく制限している。

　農振除外の対象地

　原則として農地転用は認められない。

　市街化区域内には原則、指定できない。

「白地（しろぢ」→「農用地区域外農地」のこと

　農地の集団性が低く、土地改良事業を実施していないなどの理由から青地の指定がなされておらず、青地

　と比較すると農地以外への規制は比較的ゆるやかになっている。

　農地転用が必要な農地

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